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邓广湘:纵论投融资 剑指房地产

文章出处:广州鼎胜建筑基础工程有限公司 人气:-发表时间:2014-06-26 08:36:00
    邓广湘广州鼎胜建筑基础工程有限公司董事长。这位祖籍广东、长于湖南的企业家透着文雅之气,久经商海浮沉的他,除了在基础工程领域享誉良久,更是投融资专家,资本的力量在他手中有如魔法之剑,游刃有余而事功卓著。如何让现有资产增值10到30倍?这个令无数人向往的话题,在邓广湘口中却是寥寥数语,他以专业、沉稳、精深,与笔者纵论投融资,剑指房地产。
广州鼎胜建筑基础工程有限公司董事长邓广湘个人照片
广州鼎胜建筑基础工程有限公司董事长——邓广湘

深耕行业,用心制胜
    早年毕业于地质专业的邓广湘,专业做基础工程已近20年,多年经验告诉他,行业已濒临过剩。“越是发达的地方,行业过剩越严重。我们需要考虑做一些调整,比如可以在原来业务的基础上,借助业务关系、资金流和公司信誉等来做投融资。”邓广湘的开场白直接而深入。

    2008年,邓广湘创办了广州鼎胜建筑基础工程有限公司,主营业务有基坑支护边坡支护工程及设计,目前是广东省专业从事地基与基础工程的叁级资质施工企业,并将于明年的二月份升级成为地基与基础工程施工承包贰级资质。

    “在行业过剩的情况下如何生存?要在缝隙中求生存。城市化的发展,不管大城市还是小城市,都要做地下室、停车场,楼房越建越高,地下室越挖越深,专业做地下室的工程人员和技术还是不足。这便是鼎胜基础发展制胜的空间。”此外,邓广湘在成本控制的“内功”上做得很好,并通过与熟练且稳定的施工队合作来管控工程质量。“为项目买保险,为骨干成员如施工班组买社保,这样既保障工人权益,又保证了项目质量。”有时候为了达到甲方工期要求,邓广湘不惜多调设备,增加生产力,“这样成本是增加了,我们利润也减少了,但是客户满意了。这次利润降低,下次客户还会继续合作。”寥寥数语,早已化开了背后可能的刀光剑影,只觉轻松、淡然应对。正是凭借对客户关系的注重,忠诚合作,扎实、用心和真诚,鼎胜基础才能不断发展制胜,斩获一个又一个重要项目,为客户、为社会创造价值!

“不仅发展商挑选我们,我们也挑选发展商”
    除了用心和真诚,企业的发展必须需要策略。“我们选择客户首先选最好的客户,因为信用好,可以有持续的订单;再选好的项目,难度可控;最后才考虑高利润。”邓广湘一语中的地道出了鼎胜基础的发展之道。“很多人跟我们相反,第一眼看中利润,我们则是把利润放到最后一位。不仅发展商挑选我们,我们也挑选发展商。如果发展商信誉良好,不拖欠工程款项,是不是就是最好的利润呢?资金可以滚动,企业就可以创造更多的利润。”

    邓广湘认为,好的发展商会注重客户的品质,吸引高端高素质人群置业,这样物业就能增值。而作为乙方,“我可以嫁接发展商的信用,发展商做好了项目就可以嫁接客户的信用。”如此看中发展商素质,是因为在他看来,这不仅能带来良好的口碑并保障收益,更是一种无形的资源,这种资源可以通过“嫁接”来实现更深层次的发展。

投融资 用资本力量撬动发展杠杆
    邓广湘名片上赫然写着“投融资教练”,这也是他在更多场合展示的身份。他的微信签名这样写道:做一个资深的投资教练,用心服务社会,让更多的人快乐、富足!

    让更多的人富足、让资产、财富稳步增长,让人闲着,让钱帮忙赚钱,让信用最大化并变成财富!作为专业的投融资教练,邓广湘开办过多个专题讲座,以服务社会的奉献精神,分享自己对投融资的见解,并且乐此不疲。

    “在过剩的产能下生存,老老实实做企业的人不一定好过。”邓广湘坦言,这几年他做商铺投资、豪宅和基金投资,投融资的收益已然超过了业主。“如果每一个老板都不懂得把金融方法用到企业经营中去,就会产生投融资收益,那么企业的安全性、稳定性和员工满意度都会提升。”邓广湘说。

    投资房地产是当下最直接高效的投资方式,尤其商业地产,在住宅受限于调控政策的情况下,更是万千投资者的青睐之选。邓广湘举例,广州珠江新城的住宅和写字楼在最近三年中价格上涨了三倍,基本一年翻一番,这些物业可以出售,也可以抵押给银行来实现融资。“不管是什么类型的公司,当你有了写字楼有了商铺,公司的综合竞争力也就增强了。这时候银行就是你的‘输血器’。”善用银行这一“输血器”,游刃于资本之间,有所凭依,无所畏惧,可谓至善。

    除了物业融资,邓广湘也提到了产业链的上下游融资,譬如乙方公司的上游是保利、万科等标杆房企,那么银行授信就提高,“这叫做信用嫁接,上市公司的信用嫁接到我身上来,银行刮目相看,给我更好的融资,公司就能派生出更多的收益。”

    作为专业投融资教练,更兼从事基础工程,邓广湘对房地产业的发展颇为关注,对于房企的长效融资机制亦有自己独到的见解。他认为发展商选择项目时,要看重地段,地段好,银行评估就高,就容易获得贷款。“很多发展商经常会犯同一个错误,就是哪里土地便宜就到哪里开发,结果就去到三四线城市,或者一二线城市的边缘地段。这样开发成本虽然不高,但是增值空间有限,这是发展商要注意的问题。”在他看来,选项目要尽量靠中心城市,三四线城市容易饱和,一饱和供求关系就会失衡。“譬如以前温州工业发达,流动人口多,贸易量大,现在出口受阻,制造业下滑,大量从业人员离开温州,房价下跌,如果之前用很高价格拿地的话这时候就被动了。同样是制造业发达的东莞,也面临同样的问题。”那么,该如何避免这样的风险呢?“发展商要非常关注宏观经济和区域经济,要研究透这两个因素。”邓广湘的回答铿锵有力,“对哪里熟悉就在哪里投资,那是极大的错误。哪里地皮便宜就在哪里投资,也是极大的错误。”

做规模,还是做短平快?
    当然,邓广湘所言选择一线城市,选择中心地段做开发,未免略显理想主义。现实是许多中小房企纷纷铩羽土地市场,一线土地市场更成了少数大型房企的角斗场。对此,邓广湘补充道:“企业资金量大就是做规模,比如碧桂园、万达,他们可以把荒地变成商圈。资金量不是很大,就选好的商业地段做短平快。”所谓短平快,就是对现成物业进行改造升级,哪里做的不好,找出症结所在,是否能改变原来业态、改善资金流、提高物管水平、采用新方案新策略招商,或者因应旧城改造等。

    当问到房地产泡沫风险的时候,邓广湘表示并不担心,至少目前不用担心。“现在最根本的问题是,中国处于城市发展的初级阶段,房地产发展空间很大,有庞大的刚需支撑着,现在恐惧泡沫是多余的。”他谈到,新加坡的商品房均价在5万元人民币/平米,顶级豪宅甚至达到了30万元人民币/平米,但新加坡的住房保障系统做得很好,中国应该学习人家,政府调控不能满目打压价格,而是要调节供求关系,想办法多建廉租房,让低收入人群住廉租房。“廉租房资金有压力,这正是政府要想办法解决的。我们廉租房建设投入太少了!”

◎语录◎
    产业链可以嫁接发展商的信用,发展商做好了项目可以嫁接客户的信用,谓之信用嫁接。
 
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